不動產規劃議題－房地合一１

最近最悲催的新聞非它莫屬


繼承三千萬別墅被課稅近六百萬


林嘉焜老師為此也弄了一個影片

 

房地產10　繼承別墅 糊塗兒賣錯時間

影片內容鞭辟入裡

推薦給各位了解一下


不過還是要小小吐槽一下



新聞中並沒有提到爸爸是為了節稅而買不動產

林老師通篇在批評以現金換不動產的節稅效果

卻沒有站在公正客觀的角度去評論這件事的本質

似乎有失公允了




在我看這則新聞，就只有一個感嘆


「又是沒有規劃好身後現金流的悲劇」


假如這爸爸有留足夠的現金流給兒子處理公司跟房產
也不會有賣屋這檔事了，不是嗎？


不過真的不怪他，諸如王永慶、溫世仁這樣的大老闆
也難免沒有規畫而被課徵沉重的遺產稅
更何況尋常百姓家？


科普一下房地合一稅的基本知識，如下圖

這邊也附上一份國稅局製作
適用新制還是舊制的自行檢核表
供各位參考使用

這個案件我認為有幾個點需要討論：

第一、現金換不動產固然不是好方式，但我手上只有不動產而沒有現金時怎麼做？


第二、現金贈與小孩所有權直接變動，未來小孩叛逆也要不回
　　　不動產繼承是否能確保老年生活的必要性？


第三、繼承以公告現值計未來賣出成本不公平？
　　　假如房價往下走，反而是規劃利器？
　　　假如能自用滿六年，稅負真的很重嗎？

第四、合建分租、合建分售，生前移轉高額增值稅
　　　繼承房地產更有利？



在我自己幫客戶處理的不動產規劃上
也許無法達到完全節稅的效果
但的確有效將許多不易變現的資產
轉化為未來繼承時可及時動用的資金水庫
至少一定程度保障了繼承人的生活跟繼承資產的完整性



關於不動產贈與移轉規劃，我們慢慢討論

大陸房產稅，近兩億人難入睡....

對於大陸領導層而言
今年大概會是難過的豬年

剛剛才過去、未來還不確定會不會再啟的中美貿易戰
國內經濟增長下行下大幅減稅造成的赤字 
取消剛兌之後的資管新規引起的金融衝擊
等等眾多變數
無一不在測試管理層底線

這兩天，在人大的會議又拋出一個讓人坐如針氈的議題
雖然這議題已經延燒超過五年
但今天在人大給出一個明確的時間表  “今年”
的確讓很多人難以入眠了
下面的連結讓大家參考

剛說減稅又要加稅 中共房產稅或衝擊經濟

 

房產稅怎麼收？

雖然施行的方式還沒出台，但根據之前就已經在上海、重慶試行的經驗

加上去年在香港傳出疑似就是施行細則的法規來看

應該會兩種做法取其一：

壹、按房屋持有數徵收，單身一套婚姻中兩套

貳、按房屋面積徵收，40平米或60平米以下免徵

但也不排除綜合壹、貳兩項，找出配套方式 

目前估計，符合面積或套數規範須要加徵房產稅的大約有兩億人

但若是加上被迫被影響的租屋族，恐怕人數還不只

在大陸有投資房產的朋友，這部分可能得要格外注意了

目標到期債專題 － 風險？

目標到期債到底有沒有風險？



回歸我們說過的目標到期債本質


它是由一拖拉庫「政府」及「公司」寫出來的借據所組成 
市面上這類基金配置大多是介於政府七成公司三成或政府六成公司四成的比例



現在我要你回想，過去

歐豬五國說要爆頭多久了？
冰島破產之後有真的凍僵嗎？
英國脫歐之後就日落了嗎？



答案昭然若揭
基本上只要是政府債，有可能大跌，但倒的機會不大，只要中途不解約
到期自然原原本本還你本金

所以只要剩下的公司債券選得好
風險問題ＡＳ　ＮＯＴＨＩＮＧ

而一般能入選到目標到期債投組內的公司
基本上都是新興市場當地大企業
信評等級就算不高，應急資金水位通常也都不低
風險性相對都不大

所以違約的風險問題，就請各位自己思考看看囉！

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下面這篇文章給各位當做擴展閱讀

賣翻的目標到期債會是雷曼的翻版？？？
 (建議按右鍵開新視窗瀏覽)

別傻了！你真的不懂儲蓄險.....三代保單？

銀行理專當這麼久了，常常聽到很多人自以為很懂儲蓄險

但，也更常發現
 

你們根本不懂儲蓄險

假如你真的要買，麻煩看清楚後再決定

不要不懂裝懂好嗎？


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三代保單的稅務


很多客戶跟我說

「我買一張保單，要保人是我自己，被保險人是小孩，受益人是孫子
　我在自己領，我走孩子領，孩子走孫子還再領一筆保險金，划算」

的確，這是很聰明的做法，也是自古以來一直存在的做法



但是當我談到遺產的問題

每個都質疑的說

「哪有稅？保險不是免稅嗎？」



各位叔叔、伯伯、阿姨、大姐、大哥們

麻煩你們先搞清楚保險的架構好嗎？



保險法第112條規定
保險金額約定於被保險人死亡時，給付於其所指定之受益人者
其金額不得作為被保險人之遺產



看出甚麼貓膩了嗎？



保單給付要免稅，首先是要被保險人死亡時的保險給付才有機會
〈實務上，就算是被保險人死亡的保險給付，還是有機會課到稅，這個之後再談〉



今天要保人是你，被保險人是兒子

真的要達到三代保單的效果

表示要保人肯定比被保險人早一步下車

而當要保人去跟佛祖喝咖啡的時候

保單必須列入要保人的遺產計算 
保單必須列入要保人的遺產計算 
保單必須列入要保人的遺產計算  
很重要，所以說三次 



假如很不幸，要保人的遺產總額是超過免稅額加計扣除額的話

保單一樣會被課到遺產稅

沒有任何的節稅空間喔




當然，這並不代表三代保單就不好

只是規劃的時候應該把遺產總額預先計算清楚

讓德澤可以廣披三代，又能夠合法的節稅

才是正確的保單規畫喔

別傻了！你真的不懂儲蓄險.....保險能節稅？

銀行理專當這麼久了，常常聽到很多人自以為很懂儲蓄險

但，也更常發現
 

你們根本不懂儲蓄險

假如你真的要買，麻煩看清楚後再決定

不要不懂裝懂好嗎？

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絕對能節省遺產稅

雖然現在應該已經沒有很多人敢這樣說了

但還是偶而有聽過朋友或客戶提

有人還在用著這樣的伎倆

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節稅這議題不算錯誤，但不是肯定可以

若觸及上列八種國稅局重點稽核態樣

而且又是民國95年之後才買的保單

恭喜你，基本上你是死定了

就算不是95年之後才買，並且不符合上列八種態樣，也不肯定不會被抓

我自己身邊的從業人員遇過好幾件民國95年之前買的保單

照樣被補稅帶罰

雖然之後有機會打行政救濟翻盤

但也是曠日廢時

關於行政救濟的細節，有興趣再留言給我討論吧！

別傻了！你真的不懂儲蓄險.....二〈三〉年就能出場？

銀行理專當這麼久了，常常聽到很多人自以為很懂儲蓄險

但，也更常發現
 

你們根本不懂儲蓄險

假如你真的要買，麻煩看清楚後再決定

不要不懂裝懂好嗎？

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短年期高利率的期待

拜託，儲蓄險就是要你放長的

業務員跟你說

「放六年，每年利率2%〈或3%〉，最快三年可以拿回」

你的認知自動變成

「放三年就可以贖回，這三年都有2-3%利息可以拿」


各位看官啊！
事實是

「三年拿回只是保本，沒有利息

    四年結束解約，每年的利率只有1.3%

    五年結束解約，每年的利率只有1.7%

    六年結束解約才有一年2%」

【以上利率各產品、幣別不盡相同，詳洽你的業務員】

事實告訴你了

麻煩以後不要再三跟我強調

「人家就說了三年就可以贖回，而且每年有2%」

這樣的東西，只有三種狀況

一、是你的業務員根本不知道他在賣三小

二、就是你的業務員故意不說清楚騙業績

三、恭喜你，你遇到詐騙集團了

假如你寧願相信這三種人，請直接打電話給金管會

告訴他們，銀行跟保險員沒錯，是你太笨，而且沒救了

別傻了！你真的不懂儲蓄險.....保證利率？

銀行理專當這麼久了，常常聽到很多人自以為很懂儲蓄險

但，也更常發現
 

你們根本不懂儲蓄險

假如你真的要買，麻煩看清楚後再決定

不要不懂裝懂好嗎？

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儲蓄險沒有  保證利率
儲蓄險沒有  保證利率

儲蓄險沒有  保證利率

很重要，所以說三次~~~~~~~~~~~~~~

 

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儲蓄險保單通常有兩個利率

• 預定利率：

保險公司將保險費加以運用後，預期可獲得的投資報酬率
再考量預計的死亡率以及費用率後，計算每期保戶應繳之保險費。

• 宣告利率：

保險公司將保險費加以運用後，當月所獲得的投資報酬率
通常還會扣除其他成本率，其所得的利率會於每年或每月宣告一次
宣告利率通常用於利率變動型的保險商品，會隨著經濟環境而改動

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看懂了嗎？

假如還是不懂，簡單點說

預期利率是用來算保費的，宣告利率是用來算拿回多少錢的

但注意到了嗎？

不管是預期利率或是宣告利率，都有死亡率、費用率、成本率的考量
所以都不可能是保證利率的概念

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雖然沒有保證利率，但這幾年來的驗證，基本上無論怎麼變動

儲蓄險的利率還是好過定存太多

也就是說只要保險公司不要經營不善

儲蓄險跟無風險產品來比較，基本上還是很值得投資的產品

至於保險公司會不會經營不善？

那又是另一個故事了

讓我們繼續看下去

別傻了！你真的不懂儲蓄險.....保額=保費？

銀行理專當這麼久了，常常聽到很多人自以為很懂儲蓄險

但，也更常發現
 

你們根本不懂儲蓄險

假如你真的要買，麻煩看清楚後再決定

不要不懂裝懂好嗎？

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保額  跟  保費  沒有關係


儲蓄險的保額，往往跟保費沒有太大的關係



據外圍消息指出，這是因為金管會不希望保險公司給客戶太高回報率

導致定存資金都往保單流，所以要求保險公司給出較低回報率

而保險公司為了配合這個政策，所以往往透過一系列複雜公式

將保額弄得高高的，而回報率弄得低低的好交差



事實上，以保費本金來算，投報率通常是很不錯的

目標到期債專題 － 何方神聖？

目標到期債到底是甚麼？


在這之前，先說說甚麼叫　債券　？


用民間的定義粗俗點說，就是　借據　啦



你借給我　一百萬　，我寫一張　借據　給你，
約定每年給你　百分之三　的利息，三年之後還你　一百萬

接下來發生的事將會是

我拿一百萬去投資，而你不用管我拿錢去幹嘛，
每年負責拿　三萬　利息，然後等著三年後我還你一百萬

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好，了解這個概念之後，我來告訴你　債券是甚麼

 簡單點說，　債券　就是　公司或政府寫的借據　啦！


那目標到期債又是個甚麼鬼東西呢？

簡單點說，就是

買一大堆不同政府或不同公司寫出來的借據
而這些借據都是差不多同一個時間到期
然後把它組合成一個基金

這　就是　目～標～到～期～債

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下面這篇文章是我自己覺得了解目標到期債還不錯的為文章

給各位當做擴展閱讀

甚麼是目標到期債基金
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信託，沒這麼簡單(1)

今天跟客戶晤談，被問到一個問題


「已經設定抵押給銀行及一個二胎的不動產

可以透過信託來規避抵押執行嗎？」


真是個大哉問


要回答問題前，先來了解一下信託是甚麼？

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這張圖下方的這三位是信託的根本

委託人　=　出資產、定方向的人
受託人　=　收資產、照定好的方向前進的人
受益人　=　拿到好處的人

稍後我們會再提到上面那位信託監察人好用在哪裡。
但這篇沒有牽扯到監察人，我們就只談主要的三人囉！
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
好了，了解了這些關係，我們就可以來談談上面說到的問題了

信託法第一條開宗明義

稱信託者，謂委託人將信託標的移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。

看到重點了沒？

將信託標的移轉或為其他處分予受託人

請各位試想一個狀況

家裡有一位像乙武洋匡，但又沒有乙武洋匡這樣謀生能力的小孩，我們害怕未來我們不在的時候沒人照顧他，於是我們〈委託人〉就移轉一筆資產放進銀行〈受託人〉，請銀行幫我們管理，未來管理收益就用來照顧小孩〈受益人〉

這時候為了管理方便，就必須將我們〈受託人〉的財產登記到銀行〈委託人〉的名下，以便銀行〈委託人〉行使管理權責。

原本這樣的設計

一來、是方便銀行管理資產，不用每次都要經過委託人的授權

二來、是可以區隔委託人資產，避免委託人破產損害到保障受益人的初衷

所以信託法１２條也明文規定，對信託財產不得強制執行。

可是~~可是~~可是~~ 

若是設立信託本身就已經是惡意的，為保障真正債權人的權益，法律還是設有一些限制的


比如


一、在還沒成立信託前就設定在財產上的權利，好比John客戶這樣的狀況

二、雖然已經成立信託後，但受託人是依照信託本旨而設定權利給別人，也可以執行

　　比方說，受託人依照信託本旨將不動產設定抵押給銀行而獲取資金操作金融商品獲利

三、第二項所說的情況，即便是受託人違反信託本旨設定的抵押權，在委託人未提出撤銷抵
　　押權前，抵押權人仍然有權力執行

四、因處理信託財產本身而得到的債權
　　比如，修繕被信託的不動產水電線路，但受託人並沒有付錢，此時水電師傅可申請執行

五、其他實際會損害某些特殊債權人利益的狀況，法有明定可以特別處理


可見得並不是所有狀況都可以避免信託標的被執行

不過大部分情況下，若成立信託時的信託標的物並沒有帶有特殊負擔，且信託執行期間受託人沒有管理處分的瑕疵，對於委託人而言，真心不用太過擔心自己的一般財產有債務問題時，信託標的會被執行的問題

好啦！今天這一講就到這，信託其實還有很多不同種類的型式跟繁雜的問題，以後有機會John 再跟大家慢慢談，對於今天的議題若是還有疑惑，歡迎留言教學相長

目標到期債專題 － 應該注意？

之前談過目標到期債的底細跟風險

這篇來談談，買目標到期債，有沒有 
需要注意的地方 

購買前，7個必懂的目標到期債券Q&A

(建議按右鍵開新視窗瀏覽)


還有一件最重要的事看是來沒人提到過：

這麼好的東西，在國外已實現的例子中
是不是真的有這麼夢幻？

以下這篇或許可以給你一些靈感

目標到期債券基金 有何「真本事」？
(建議按右鍵開新視窗瀏覽)


其實小理專真心覺得，除了大家認為的　違約　跟　匯率風險
購買時　溢價問題　也是應該考慮的問題



另外的一個關鍵是，假如你是以　「投資型保單年金平台」　買入目標債 
意外發生時的　提前解約　問題，恐怕也需注意


歡迎私訊小理專，我們一起討論研究，希望能讓您在投資路上更順暢