[經驗談]關於房租欠繳

 

最近Ｊｏｈｎ遇到不少客戶欠租諮詢，可見得景氣真的不好，很多做小生意或是被裁員的小家庭，都已經被逼得走投無路了，雖然心裡是心疼他們的，但是也不能損失了客戶利益，所以都會盡量協調房東減少一些租金給付，或是延期給付，以確保雙方的損失都能減到最低！

但是延期給付客戶會擔心，所以會搭配公證或是本票保證，一方面是給承租方轉圜空間，一方面是為了未來申請支付命令或是債權憑證之需。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

房東需要注意的法規：

民法４４０規定

根據民法４４０條（租賃住宅市場發展及管理條例第１０條第１項第２款亦同）的規定，租金的欠繳，必須超過兩個月才能終止租約。

又，土地法１００條規定，必須「除去擔保金（押金）抵償」，欠租達兩個月，始能收回房屋。

所以以法條的解讀，欠租２個月，可以終止租約，但要收回房屋，欠租要超過４個月，這可是個冗長的時間阿！

但可怕的還不是這４個月，因為假如４個月後能夠收回房屋，那頂多是損失２個月租金。

重點是４個月之後妳還得經過冗長的法律程序，配合警方、法院人員，甚至是當地的里長，一同執行請出房客的動作，並且未來可能還有廢棄物造冊清理的長尾麻煩，所以常會有人說，最好的避免方法，就是選對房客，但很多時候房客真實的樣子，都是租了房子才會出現，很難事前看出來。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

這裡跟大家分享一個最近的經驗：

話說Ｊｏｈｎ的客戶Ｔａｉ，今年售出名下一間店面。

這間店面原本是出租給Ａ（承租契約是Ａ打的），契約時間長達６年半，明年２月才到期，Ａ開了一間餐飲店，但餐飲店負責人是登記Ａ的母親Ｂ。

兩年前開始，Ａ跟Ｔａｉ抱怨生意受到疫情影響，協調租金分段匯給Ｔａｉ，待生意正常之後再回復一次給付，Ｔａｉ看他經營辛苦也答應了。

但自此之後，Ａ就每個月都分段給，更有甚者，當月無法分段給付完畢者，常常會把當月該匯的租金拖到下個月才匯，但因為Ｔａｉ打的是長年期契約，又經過公證，無法說解約就解約，中間其實好幾次，Ｔａｉ都為了催租，搞到自己快腦神經衰弱！

當Ｊｏｈｎ協助Ｔａｉ售出房子之後，才發現原來租客已經兩個月沒付房租了，本來已經跟新屋主說好，將兩個月押金自留一個月，移交給新屋主一個月，之後新屋主再跟租客補徵一個月租金就好，至少減少Ｔａｉ的損失！

沒想到，原本新屋主跟Ｊｏｈｎ協調好的承諾，在交屋當天因為Ｊｏｈｎ晚了些到場，而Ｔａｉ人又太好說話，於是，兩個月押金都被新屋主拿走了，這下可好，眼睜睜要損失兩個月的租金了！

─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　

處理１：

於是Ｊｏｈｎ當下當機立斷，請Ａ另簽屬債權協議，並附上他的身分證影本，成功將原本無解的租金欠款，直接轉換成債權證明，並請Ａ在本票上簽名，免得這筆欠租就此煙消雲散。

上述特地標記了身分證與本票，主要原因是：

１．不管做成任何的契約，記得留下對方的身分證，未來要是出甚麼問題，可以先跟著戶籍找人，有機會可以減少很多處理的時間。

２．本票是希望未來可以跳過法院程序，直接走本票裁定，這樣同樣也可以省下不少時間。

不過，Ａ會遲繳，Ｔａｉ多少也體諒，疫情造成餐飲業不容易經營，所以在租金欠款部分也給了些優惠，減少些金額讓目標相對容易完成，這樣Ａ也比較有還錢的動力。

─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　

處理２：

但事情要是那麼簡單，Ｊｏｈｎ肯定不能拿出來跟大家分享。

在債權協議書登載的期限到期前，Ａ匯進Ｔａｉ帳戶的金額僅有１萬元，與約定的欠款金額相差甚大，在過了期限後，Ｔａｉ還是持續跟他聯繫，多給他兩個月時間轉圜，但依舊沒有在多給的期限內再匯款進來。

於是Ｊｏｈｎ循著身分證上的地址去拜訪Ａ及其母親Ｂ（也就是餐飲店登記負責人），但去了兩次，Ｂ都不在家，雖然Ａ都有說要處理，但依然良久沒有收到匯款，所以Ｊｏｈｎ索性就拿著借據，去債務人所在地法院，申請了一張「支付命令」，寄至Ａ的戶籍地。

申請完支付命令，Ｊｏｈｎ同時間另外寫了一封信封署名給Ｂ女士的信（避免文件只到Ａ手上，Ｂ卻甚麼都不知道），裡面附上借據、本票及申請支付命令的申請書影本，還有一張小紙條，小紙條上提示Ｂ，若無法在期限內處理妥當，Ａ將面臨強制執行，未來關於信用貸款、房貸等，申請將會困難重重，並夾上Ｊｏｈｎ的名片，直接寄給Ｂ，請她跟我聯繫！

─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　

處理３：

收到資訊之後的確馬上跟我聯繫，但中間還是有很多問題，甚至Ｂ還告知需要去貸款，本來Ｊｏｈｎ希望她簽下本票，壓下時間，以防中途變卦，但Ｔａｉ覺得不需要這麼絕，所以我也沒堅持！（由Ｂ簽下本票，除了擔保一定時間內還款外，更重要的是真正有資產的是Ｂ，到時候沒有還款可以強制執行Ｂ的財產，相對有保障，但我尊重客戶的意見，轉換成頻繁聯繫給予壓力。）

經過漫長的溝通，終於在最近收到款項了，Ｊｏｈｎ也算功德圓滿了！

─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─　─

結論：

其實這樣的案例算是欠繳租金裡算簡單的，但Ｊｏｈｎ發現很多人因為簽約的時候沒有留下身分證，只有請承租方寫下資訊，至於寫下的資訊是真是假無法查證，或有些就算是真的，也僅限為承租當時的資訊，出問題的時候這些資訊說不定都已經不能用了，但是戶籍地址，至少是戶政登記的，要作假或是更改都不容易，對於追討債務會比較有幫助！

另外就是，通常一般人對玩具本票的警戒心會比較低，假如碰到房客希望通融，可以用玩具本票當作條件，可以的話，多寫一個欠條，當作本票的加強證據，若是答應的期限到了沒有支付，不用苦苦等民法規定的兩個月期限，直接用債權去追債，時效會快得多！（當然你也可以跟Ｔａｉ一樣佛心地給房客多些時間，甚至不跟她討，但這時要不要討是你的決定，並不是就算想討也沒有憑據討，只能搖頭說不討了^o^）

另外一個很重要的重點，就是很多欠租是可以請朋友或家人代償的，代償後由家人跟債務人去追償比我們更加容易，畢竟他們與債務人的接觸比較緊密，可以適度減低一點價金，這樣債務人家屬也會比較願意達成協議，總比所有的價金全部要不回來好，大家可以參考！

今天就分享到這，當然每個案件的條件都不同，當下業主能提供出來的資料跟案件已經過時間等，很多因素會影響一個案件可行與否，下次再跟大家分享其他更難處理的案例，敬請期待！