害怕姊姊回國爭產，他每坪降價10萬只為快脫手...一棟房子，一個弟弟先下手為強的故事
CFP群組裡有很多臥虎藏龍的高手，於是乎，針對看到的許多專欄或新聞討論適法性跟處理方式便時而有之。
今天討論的這個專欄很有意思，我想分享給大家，希望對大家有幫助。
說在前頭，我個人覺得這個專欄的結論：
「請記住，法律真的不公平，它只保障懂它的人。」
有失偏頗了。
以下，是我針對這個個案的一點小小看法，我們將從兩個角度來討論：
第一點
當仲介在接到一個委賣案的時候，最重要的除了房子的現況之外，一定會做的，就是屋主是否適格可以買賣這間房子的調查
在這個個案裡，售屋當下，黃先生已經是房地產的登記權利人，也就是我們一般所說的「屋主」
屋主售屋，不管是拉高賣或是壓低賣，都是天公地道的！
買方買房，通常也只能依賴地政機關登記的所有權人來確認真正屋主是誰，只要經過地政機關申請出來的文件確認所有權人就是黃先生，買方當然就信任地政機關的資料已經經過審核，並據以跟黃先生交易
這也是文章中的民法759-1所稱，買方因為信賴地政機關登記的權利人所做的交易，就算未來發現原來的登記權利人〈這個案子裡就是黃先生〉取得這個權利的過程有瑕疵，但因為買方是基於〈而且大概也是唯一管道〉信任國家的地政機關而相信黃先生就是權利人而做的交易，國家就應該保障買方取得所有權的權利。
請試著想想
今天若是你要買一間房子，你也透過國家機關去調查了屋主就是黃先生，結果買完房子，國家告訴你黃先生不是真正的所有權人，於是你必須把你剛買完、裝潢好、登記了戶籍的房子，再還回去給真正的所有權人，各位看官，您認為呢？
有錯的根本不是你，你卻得為此付出代價？
這就是我說這個結論太武斷的地方！
因為信任國家而買的房子，最後國家保障了你，這樣的法律機制就是不公平的？
我想，公道自在人心。
不過這個條文我必須提醒各位的是，
民法759-1的規定條文中有這一個部分：
「已依法律行為為物權變動之登記者」
甚麼意思？
也就是說，今天就算我已經跟屋主打好契約，錢也已經付給屋主了
「只要地政機關還沒將不動產登記到你的名下，真正所有權人還是有權要回房子的！」
所以買房的時候還是透過不動產交易安全信託保障雙方權利比較好
不要為了省一些信託費，到最後人財兩失
第二點
關於黃先生是否透過合法方式取得媽媽的不動產，專欄裡是沒有提到的。
假如黃先生是以不正當手段取得，那麼我們上述所討論的第一點，基本上也才有討論的空間。
假如黃先生是合法取得的〈媽媽自己的意願轉讓〉，那上述第一點就不用討論了，剩下的就是姐姐回國後有沒有就這間房地產爭取應繼分或特留分空間的問題了
先聲明，因為今天討論的是姐姐爭產的適法性問題，所以有關遺贈稅法第15條擬制贈與的部分我們先不討論，若大家有興趣我們另開一篇來談談擬制贈與的重點。
根據民法1148-1規定
「繼承人在繼承開始前二年內，從被繼承人受有財產之贈與者，該財產視為其所得遺產。」
白話文解釋就是
黃媽媽把不動產移轉給黃先生的時間假如已經超過兩年，這個不動產自然就不算黃媽媽的遺產，若未超過兩年，就算是黃媽媽的遺產。」
好的，我們假設黃媽媽移轉不動產給黃先生還未滿兩年就離開人世了
那麼看起來姐姐就有跟弟弟要求這個不動產的權利囉？
這就得回到民法第1148-1條的立法意旨來討論了
在民國98年增訂這項規定時，其目的只是避免，被繼承人擔心自己有債務問題，過世之後債主會上門來分遺產，對繼承人不利，所以在過世前先把應該要列入遺產的資產先轉給繼承人，如此一來，對債務人就不公平了，於是增訂這項規定。
白話一點解釋
就是假設黃媽媽在外面欠人家一千萬，擔心過世之後債主找上門把要留給黃先生的遺產分走，所以先移轉給黃先生，規避被追債的風險
法律為了要保護黃媽媽的債主，所以規定假如黃先生拿到這些遺產會侵害到債主的權益，那黃先生應該就債主被侵害的部分負責，已經拿到的資產也應該計入黃媽媽的遺產賠付給債主！
但這項規定是為了債主定的，並不是為了各繼承人的遺產分配定的，所以立法意旨也特別強調
「並不影響繼承人間應繼財產之計算」
換言之，假如姊姊從國外回來要跟弟弟分財產，就是只能針對媽媽過世時還在媽媽名下的財產去爭，不動產的部分是無解了
不過假如媽媽生前過戶給弟弟的財產有符合民法第1173條規定的，或許還有爭取的空間，但那部分大概也不多了！
稅法的規定博大精深，甚至有時還考量到立法意旨，並不是就如我們想像的僅照法條內容走；但是每個法條立法的背後都有它良善的意圖，儘管不可能保護到所有的人，但也沒有像專欄作家說的那麼不公平。
平時多吸收法律知識，碰到事情記得詢問專業人員，千萬不要落入「免錢最貴」的陷阱，讓我們一起用正確的法律觀念，來幫助自己安穩地度過每一個人生的階段，好嗎？
祝福各位都能順利平安！
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