這兩天 JOHN 應邀到國內某私人銀行，跟高層會談危老重建的不動產移轉規劃。
討論過程中，JOHN 赫然發覺，原來大家對不動產移轉稅制的觀念大有誤解！
於是興起了寫這一篇文跟大家討論一下不動產移轉到底牽涉那些稅負的想法。
希望大家對不動產移轉能有一個正確的概念，免得做錯規劃反倒增加稅賦了！
─────────────────────我是分隔線─────────────────────
下圖是給各位參考，各種不動產移轉方式的稅負。
─────────────────────我是分隔線─────────────────────
錯誤觀念一
贈與不用土增稅
土增稅的立法，其實來自於國父的三民主義！
〈蝦毀？課稅還要搬出國父來喔？〉
別急，JOHN來解釋給你聽！
國父的三民主義，在「民生主義」的論述裡有一條叫「漲價歸公」。
而這個漲價歸公的意思是，國父認為，土地會增值，
一部分是因為地主改良〈將原本的荒地開墾成良田〉
另一部分是因為社會改良〈城市發展導致地價上漲〉
於是當初制定土地稅法的時候，在土增稅的部分，
設定了土地稅法第31條，明定地主可扣除的成本，
其餘的部分皆認定是社會大眾共同創造的增值。
既然是社會給你的，就應該回饋給社會。
所以凡是私人不動產移轉，在移轉的當下，你賣出的價格，因為社會改良給你那部分，自然應該繳稅給政府才公平。
除非是政府自己處分不動產，或是你無條件捐不動產給政府，或是因為繼承取得，才有機會不用繳土地增值稅。〈土地稅法第28條〉
前兩項免稅是因為，政府自己移轉再繳稅給自己，或是私人贈與社會沒有獲得任何利益，課稅的動作都是多餘的。
至於繼承，在遺贈稅法第10條裡已規定按照公告現值課徵遺產稅，也就是說，假如還要再課徵土增稅，就是重複課稅了，為求公平，所以繼承的不動產不用課徵土增稅。
在這裡我們不討論得申請不課徵的狀況，因為那只是暫時不課徵，而非免徵。
這個部分我們會再另外一篇文章再跟大家討論。
至於有人說可以運用重購退稅，減輕甚至不用土增稅，當然是可行的，但這是有條件的，未必每個人都能申請，就像 JOHN 受邀去討論的危老或都更，根本就沒有這樣的條件，所以這也等日後專文再談！
─────────────────────我是分隔線─────────────────────
錯誤觀念二
危老OR都更前先移轉給小孩，以後避開房地合一制
其實 JOHN 也不知道這個觀念到底從哪裡來
但假如連銀行高層的觀念都如此模糊
相信很多人對這部分也很不清楚
房地合一稅，其實是一種所得稅，而且採取分離課稅的方式徵收
在所得稅法第4-4條裡規定
只要是105年1月1日之後移轉的房地產
都要按照
所得稅法第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五
規定課徵所得稅
亦即，不論你是用贈與還是買賣，只要小孩受讓房屋是在105年1月1號以後
全部適用房地合一新制
當然，有通例，一定有例外，這裡我們只提傳承的例外
根據財政部104.8.19台財稅字第10404620870號令規定
假如長輩早在104/12/31前就已經取得房子
而在105/01/01後因繼承移轉不動產給晚輩
那麼晚輩仍可以適用舊制課稅
白話一點解釋
假如你在105/01/01前沒來得及移轉不動產給孩子
而你又希望孩子以後能使用舊制申報房屋交易所得稅
不是使用新制房地合一稅
那麼目前你只剩下一個選擇
自己留著等到百年之後再讓孩子繼承囉 ！
─────────────────────我是分隔線─────────────────────
錯誤觀念三
都更前地是父親的，都更完叫建商直接登記給小孩，瞞天過海
這觀念更是絕了
用現金移轉還可以拼一拼會不會被錄影機查到軌跡
不動產都是登記制的
都更前是爸爸持有，都更後馬上變兒子持有
這個舉動很難不被相關機關盯上
但有一種方式或許能多少節省一些稅負
「孩子當起造人」
不過這個方式操作起來有點複雜，而且需要孩子本身就有些資產在身上
不然還是會被課徵到贈與稅，未必划算
需要請教專業人員協助比較好
─────────────────────我是分隔線─────────────────────
不動產一直都是中國人畢生資產裡佔最大比例的金額；
不動產移轉，更是牽扯到很多面向的資產操作；
再加上危老、都更的因素，那牽扯的面向又更廣，
建議還是找專業的人士配合，避免賠了夫人又折兵！
討論過程中，JOHN 赫然發覺，原來大家對不動產移轉稅制的觀念大有誤解！
於是興起了寫這一篇文跟大家討論一下不動產移轉到底牽涉那些稅負的想法。
希望大家對不動產移轉能有一個正確的概念，免得做錯規劃反倒增加稅賦了！
─────────────────────我是分隔線─────────────────────
下圖是給各位參考，各種不動產移轉方式的稅負。
─────────────────────我是分隔線─────────────────────
錯誤觀念一
贈與不用土增稅
土增稅的立法，其實來自於國父的三民主義！
〈蝦毀？課稅還要搬出國父來喔？〉
別急，JOHN來解釋給你聽！
國父的三民主義，在「民生主義」的論述裡有一條叫「漲價歸公」。
而這個漲價歸公的意思是，國父認為，土地會增值，
一部分是因為地主改良〈將原本的荒地開墾成良田〉
另一部分是因為社會改良〈城市發展導致地價上漲〉
於是當初制定土地稅法的時候，在土增稅的部分，
設定了土地稅法第31條，明定地主可扣除的成本，
其餘的部分皆認定是社會大眾共同創造的增值。
既然是社會給你的，就應該回饋給社會。
所以凡是私人不動產移轉，在移轉的當下，你賣出的價格，因為社會改良給你那部分，自然應該繳稅給政府才公平。
除非是政府自己處分不動產，或是你無條件捐不動產給政府，或是因為繼承取得，才有機會不用繳土地增值稅。〈土地稅法第28條〉
前兩項免稅是因為，政府自己移轉再繳稅給自己，或是私人贈與社會沒有獲得任何利益，課稅的動作都是多餘的。
至於繼承，在遺贈稅法第10條裡已規定按照公告現值課徵遺產稅，也就是說，假如還要再課徵土增稅，就是重複課稅了，為求公平，所以繼承的不動產不用課徵土增稅。
在這裡我們不討論得申請不課徵的狀況，因為那只是暫時不課徵，而非免徵。
這個部分我們會再另外一篇文章再跟大家討論。
至於有人說可以運用重購退稅，減輕甚至不用土增稅，當然是可行的，但這是有條件的，未必每個人都能申請，就像 JOHN 受邀去討論的危老或都更，根本就沒有這樣的條件，所以這也等日後專文再談！
─────────────────────我是分隔線─────────────────────
錯誤觀念二
危老OR都更前先移轉給小孩，以後避開房地合一制
其實 JOHN 也不知道這個觀念到底從哪裡來
但假如連銀行高層的觀念都如此模糊
相信很多人對這部分也很不清楚
房地合一稅，其實是一種所得稅，而且採取分離課稅的方式徵收
在所得稅法第4-4條裡規定
只要是105年1月1日之後移轉的房地產
都要按照
所得稅法第十四條之四至第十四條之八及第二十四條之五
規定課徵所得稅
亦即，不論你是用贈與還是買賣，只要小孩受讓房屋是在105年1月1號以後
全部適用房地合一新制
當然，有通例，一定有例外，這裡我們只提傳承的例外
根據財政部104.8.19台財稅字第10404620870號令規定
假如長輩早在104/12/31前就已經取得房子
而在105/01/01後因繼承移轉不動產給晚輩
那麼晚輩仍可以適用舊制課稅
白話一點解釋
假如你在105/01/01前沒來得及移轉不動產給孩子
而你又希望孩子以後能使用舊制申報房屋交易所得稅
不是使用新制房地合一稅
那麼目前你只剩下一個選擇
自己留著等到百年之後再讓孩子繼承囉 ！
─────────────────────我是分隔線─────────────────────
錯誤觀念三
都更前地是父親的，都更完叫建商直接登記給小孩，瞞天過海
這觀念更是絕了
用現金移轉還可以拼一拼會不會被錄影機查到軌跡
不動產都是登記制的
都更前是爸爸持有，都更後馬上變兒子持有
這個舉動很難不被相關機關盯上
但有一種方式或許能多少節省一些稅負
「孩子當起造人」
不過這個方式操作起來有點複雜，而且需要孩子本身就有些資產在身上
不然還是會被課徵到贈與稅，未必划算
需要請教專業人員協助比較好
─────────────────────我是分隔線─────────────────────
不動產一直都是中國人畢生資產裡佔最大比例的金額；
不動產移轉，更是牽扯到很多面向的資產操作；
再加上危老、都更的因素，那牽扯的面向又更廣，
建議還是找專業的人士配合，避免賠了夫人又折兵！
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