netflix去年（２０２４）八月上映了一部日劇《地面師》，劇情真的非常緊湊精彩，造成了非常大的迴響，也同時引起了大家的討論。

期間也有不少所謂「台版地面師」的案件在新聞媒體中大篇幅報導！

很多客戶都來問Ｊｏｈｎ怎麼避免這樣的詐騙。

其實Ｊｏｈｎ很認真的研究一下，台灣所謂的地面師詐騙，跟日本所謂的地面師詐騙，根本就不是同一種詐騙手法，甚至比日本地面師詐騙更惡劣數百倍。

今天我們就來解讀「日版」地面師與「台版」地面師手法上的不同！

文章的最後Ｊｏｈｎ還要教你怎麼避免被「台式」詐騙，記得看到最後。

文章歡迎分享，引用部分文字圖片寫自己的文章也沒問題，但請註明出處！

文章最下方有Ｊｏｈｎ的官方Ｌｉｎｅ，假如您想知道更多財務、稅務的小祕訣，或是你有個別問題想跟Ｊｏｈｎ討論，歡迎加Ｌｉｎｅ私訊Ｊｏｈｎ！

那廢話不多說，我們就進入今天的主題囉！

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我們先來解釋一下，日本國內所稱的地面師到底是甚麼？

自從２０１３年，東京確定申請奧運成功開始，東京的各大房地產公司都在積極獵地，因為大家都相信，２０２０年舉辦的東京奧運，一定會為房地產帶來大利多，所以東京的房地產在那七年間，的確是經歷了一段大多頭，那態勢跟前兩年台灣的房地產一日三價，幾乎可以說是一模一樣！

也因為房地產大好，建商搶地、銀行搶貸款（跟前兩年搶青安一樣），幾乎都可以算是稀鬆平常，於是有那麼一群人開始動起了歪腦筋，就是所謂的地面師！

這些地面師，大多會利用偽造身分，假裝是真正的屋主去取得銀行、不動產公司的信任，讓這些公司誤信這些人真的就是屋主、地主本人，然後在還沒完成過戶或抵押前就取得銀行的大筆貸款或建設、開發公司的大筆資金，造成銀行、建設公司、開發公司的大額損失。

（日本不動產交易制度與我國不同，所以會有這樣的漏洞，但這並非今天的重點，所以Ｊｏｈｎ在此就不詳述了，有興趣的朋友可以拜讀森功先生的

「地面師－把別人的土地拿來賣的詐欺集團」這本書，如上圖

或改天我們再來做一篇專門針對積水事件講解的文章。）

不過在這些案件裡，因為做的只是假交易，通常原來的屋主、地主並不會受到甚麼影響，畢竟要賺就賺大的，地面師詐騙的通常是大公司，在產權完成交易前，交易就都被政府機關駁回，所以產權並不會真正移轉，但此時錢已經進入地面師集團手上了！

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地面師的集團結構會有下列這些角色，當然也有分大、小不同的地面師集團，小的地面師集團分工可能不會那麼完整，可能就只有其中三、四個角色，但相差不會太遠：

１．首腦（主犯）

　　負責策劃整體犯行，發號施令。

通常首腦只會有一位，但有時候會有多位！

就像電視影集裡的這個事件，其實是改編有名的「積水房屋事件」，這個真實事件裡就有三名主腦。

不過電視劇內只有設置兩個首腦，而綾野剛飾演的首腦還兼任談判專家。

首腦（們）會想方法先取得地主的相關訊息，包含年紀、外貌、是否獨居、電話號碼等，好讓詐騙劇本看起來更無懈可擊。

２．「手配師」

　　尋找願意冒充地主的人。

當首腦確認好各項資訊，並擬定好計畫內容後，就會由手配師出動去尋找適合替代地主的人選。

如同影集裡所展示的，找個替代地主的人，不只是以錢來利誘而已，還要找與地主年齡相近、性別相同、氣質類似，且心理素質要夠扛得住詐騙過程壓力的人，其實並不容易尋找，所以手配師在詐騙過程裡的角色也十分重要。

３．「教育負責人」：訓練冒充地主的假身分角色。

４．「道具負責人」：偽造印鑑證明、護照等文件。

５．「銀行負責人」：準備假帳戶、進行資金轉移。

教育負責人要負責訓練這些手配師找到的素人演員，針對基本資訊跟可能會遇到對方問答的問題做沙盤推演，訓練期間，銀行負責人會同時準備好假帳戶、道具負責人製作以假亂真的假文件，等到時機都成熟了，就開始施行詐騙了。

６．「談判專家」

　　負責與開發商或購買方交涉。

地面師集團厲害的地方就在於，就算前面已經做了麼多功課，還是會考量到大部分的假地主都不是專業演員，為免她們露出破綻，會另外再安排有專業詐騙經驗的談判專家，負責陪同假賣方出席會議。

這些陪同者，一般是以假律師、假代書、假仲介等等專業人士的身分出現陪同，在假賣方有瑕疵的說法上想辦法圓謊，甚至是製造緊張氣氛迫使對方趕緊付款！

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講完了日本的地面師案例，現在來說說Ｊｏｈｎ覺得台灣方面比較接近地面師詐騙的案例。

２０２２年６月下旬的一個下午，人在美國的小勳（化名）接到一通不尋常的國際電話，話筒的另一端自稱是銀行行員，從台灣打了國際電話緊急告知他，不久前，一行人拿著留有他２０１８年就已經逝世的母親簽名的「遺囑」，要將其銀行帳戶裡的存款提領一空。

小勳百思不得其解，當初處理完母親後事、繳清遺產稅後，因為並沒有經濟壓力，所以並沒有第一時間處置母親留下的多筆遺產，就先回美國了。

怎麼也沒想過４年過後，會憑空冒出一紙「遺囑」，遺囑上甚至還指示，要將價值上千萬元的房屋和存款，轉移給她根本不認識的一夥人，於是他決定火速返台，釐清到底甚麼狀況。

小勳回台後馬上趕往銀行，行員告訴他，由於往來多年，媽媽的筆跡他們很清楚，「遺囑」上的簽名筆跡與過去媽媽所留存的簽名完全不同，所以決定中止流程，保留這筆款項並通知他處理，也好心體醒他最好清查清楚媽媽的遺產還剩下多少，是不是已經有部分被騙走了。

於是小勳認真的清查了母親留下的遺產目前的狀況，沒想到不只母親存於兆豐銀行內的１００多萬早已被提領一空，甚至士林地政事務所也向他證實了，原本母親遺留下的士林區房產，已經被按照「遺囑」指示，成功轉移到他根本不認識的「受遺贈人」名下。

至此，小勳決定向銀行和地政機關提起告訴，讓司法單位介入調查。

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距離小勳提告的兩年後，２０２４年７月底，執法單位才摸清這起騙局，並抓獲多達４０多人，其中竟不乏里長、律師、警察、地政士和房地產公司經理等，而這群人全都是同一案的嫌犯，由一名土地掮客為首，組成了專門欺詐「未辦理繼承不動產」的犯罪集團。

我們先來說說未繼承不動產是什麼？

詐騙集團又為何鎖定未繼承不動產行騙？

事實上，每年４月，各地區公所都會在布告欄上公告轄內未辦理繼承的不動產清冊，這些清冊是依據《土地法》第７３－１條第１項規定，超過一年仍未辦理繼承登記的不動產，公部門透過公告來提醒民眾儘速辦理，否則在列冊管理１５年期滿後，會由國有財產署公開標售。

數據顯示，截至２０２３年底，全國未辦理繼承的土地面積高達１．８萬公頃，未辦理繼承的建物面積則高達６５萬坪，相當於５．２棟台北１０１大樓，粗估這些不動產市場價格達上千億元。

這些遭漠視的大量不動產因長時間沒有繼承人出面，成為有心者縝密「狩獵」的肥美獵物。

他們會挑選一些沒有繼承人、孤獨死的老人來下手。這非常聰明，因為沒有被害人，代表誰都不會發現。

執法單位花費數個月，清查後發現此集團一共涉入１０餘起個案，其中光是２０２２年短短一年內，就有超過７間不動產和１０多筆土地等未繼承不動產，落入他們手中，市價高達１．４億元，除此之外，還有不少與這個集團有牽涉的不動產尚待清查。

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大家看出台灣地面師跟日本地面師的不同了嗎？

日本地面師無論是詐貸高額貸款或是詐騙建設公司大額價金，最終都僅止於從銀行、集團手上騙取大筆金額，等到真的要移轉，大多數都會被地政機關打回票，雖然也是犯法行為，但並不真的對小老百姓造成損失！

反觀台灣的地面師（其實我更愛說他們是單純的詐騙集團），利用偽造的遺囑，夥同「真正」的里長、律師、警察、地政士和房地產公司經理，甚至是地政機關公務員，真正目的上的達到產權的移轉，把小老百姓的心血占為己有。

而且，台灣的詐騙集團偽造的遺囑，並不僅止於不動產，也涉及金融資產，光這一點，就不能歸類為地面師了，因為地面師之所以叫地面師，是因為他們只做土地類詐欺，並不牽扯其他形式的金融資產！

所以，台灣的詐騙集團比日本的地面師更惡劣！

當然，Ｊｏｈｎ還聽說過很多不同的所謂地面師案件，就像底下這則報導，但其實這些報導裡的事件大多數是利用「真正」屋主的信任，讓真正屋主自己去貸款或賣房，然後無論是投資或買幣，再讓這些真正屋主投入海外帳戶，實行騙走錢的目的，這類型案件，反而不在傳統意義上認定的地面師詐騙，因為是「真正原地主、屋主」去做了賣屋或貸款的動作，並不是「假屋主」做的，所以Ｊｏｈｎ認為與其算地面師詐騙，應該比較談得上是金融詐騙！