2020年9月16日 星期三

新制?舊制?分清楚才知道怎麼治.....

同業傳了這麼一則新聞給我,不知道有沒有眼尖的朋友跟我一樣,發現甚麼地方不對勁?

基於最近很多人來詢問不動產交易制度的問題,這篇我們就來談談常見的不動產錯誤概念。
 
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首先,有個很重要的觀念,一定要先跟大家溝通:

不論是舊制還是新制,都是屬於所得稅中的「財產交易所得」

既然屬於所得稅,那麼只有在有所得的時候才會有選擇新舊制的問題。

假如面對的是無償行為-繼承.贈與等,就請大家放寬心吧,因為你暫時沒有選擇的問題。
 
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觀念一
 
只有房地合一新制,沒有房地合一舊制
 
 
如同這位記者大人的誤解,很多人都誤用所謂的「房地合一舊制」這個名詞。
 
但事實上,就像我們上面提到過的,新舊制都是所得稅裡的財產交易所得
 
在過去的時代,針對自然人的財產交易所得,只針對房子課資本利得,土地的部分因為土增稅已經徵收,所以所得稅就不再重複課徵了!
 
但是這樣的制度久了之後,因為公告現值跟市價的差距,以及舊制的比例認列有操作空間就衍生一堆上下其手的漏稅現象,所以後來才會有所謂的房地合一概念,用成交總額的概念課徵資本利得稅,杜絕操作或漏徵的可能性。
 
舉個例子
 
在舊制的時代,房子的市價是2000萬,假設能扣除的買屋及其他成本是300萬
但公告現值只有1000萬,老屋評定現值更只有40萬,,則舊制的計算方式如下
 
 


 
 
§ 有沒有發覺奇怪在哪裡?
 
明明扣除成本後有1700萬的資本利得
 
但計算式卻僅用
 
房屋評定現值 佔 (房屋評定現值+土地公告現值) 的 比例 計算
 
最後只要列入65.4萬的稅基
 
看出問題在哪裡了嗎?
 
對了!
 
就是因為土地沒有計入所得稅課稅,也就是沒有做到所謂的「房地合一」所以才衍伸出課稅不公的情形。
 
也就是因為這樣才會修法,將土地的資本利得一樣列進去,但扣除掉已經課徵土增稅的土地漲價總數額,並且以市場價格為基,而不再用不符合市場跳動狀況的房屋評定現值及土地公告現值當作基準,希望能夠做到租稅公平!
 
所以請記住
 
舊制所得稅因為沒有土地課稅的概念,所以不能稱為「房地合一舊制」,正確的名稱,應該叫做「財產交易所得
 
新制因為將房跟地都計入所得稅稅基,所以我們才會稱它為「房地合一課徵所得稅新制
 
◎千萬不要再說 房地合一舊制 囉!
 
 
觀念二
 
怎麼分辨房屋賣出時,適用舊制或新制申報?
 
簡單點說,基本的原則是
 
104/12/31前取得的房子,適用舊制
105/01/01後取得的房子,適用新制
 
坊間有關於所謂持有超過兩年適用舊制的部分,因為早在107年底落日,所以就不用關注了。
 
既然有基本原則,就一定有例外原則:
 
若是不動產是經由繼承、夫妻贈與而來,那麼只要被繼承人取得的時點或者是夫妻間最早取得不動產的時點在104/12/31前,就可以在舊制跟新制兩個中間選擇對自己最有利的方式。
 
 
 
觀念三

申報時間跟稅制都大不相同
 
舊制中,財產交易所得是併入綜合所得稅一起報繳的。
 
也就是說,賣完房子不用當下申報,等明年度報所得稅的時候再一併列入綜合所得,適用綜合所得稅的稅率繳交稅金就可以了。
 
 
但假如是適用新制,就必須在完成移轉後30天內完成申報,而且新制有自己獨立的稅率,不會跟綜所稅的稅率並用,屬於分離課稅,這部分很多人會搞錯,導致適用新制但忘記在30天內申報,被罰錢罰得冤枉,請大家要小心喔!
 
 
 
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結論
 
土地稅制是一套繁雜又專業的制度,即便是在業界,也有很多人搞不清楚實際上該怎麼使用,但不動產卻又常常是我們一生中最重要、最大筆的資產,不搞清楚的話,可能會在交易過程中損失慘重。
 
若您對不動產制度有任何的問題,歡迎留言跟JOHN討論,希望能幫您減少困惑,安全處置這人生最重要的資產!
 
最後還是老習慣,送各位我的祝福
 
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