老違建不拆？小心賠了夫人又折兵.....

 

就在昨天，Ｊｏｈｎ跟一位好久沒聯絡的高中同學通上電話，近２０年沒連繫，自然聊天說地，同學知道Ｊｏｈｎ目前在做顧問，自然也問了Ｊｏｈｎ一些財務上的問題。

言談間，同學提到她買了新房，但跟樓下鄰居處得不好，所以鄰居就威脅她要報拆她的頂樓增建，同學得意洋洋的說：

「我早就查過了，８３年以前蓋的違建，就地合法，根本不可能會拆，想恐嚇我？」

聽得Ｊｏｈｎ冒出一身冷汗，鄰居真的無法報拆她的違建嗎？

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在討論會不會被拆之前，必須先討論「違建」的由來跟相關法令

建築法從民國２７年訂立開始，著重都在如何蓋出建築物，雖然在民國４６就透過內政部函令設置「違章建築處理辦法」，但卻沒有正式法源可以依據。

隨著違建情況越來越多，才終於在民國７３年修正建築法時新增９７－２的規定，給予法源授權內政部修正訂立「違章建築處理辦法」來管理眾多不合建築法規定的違建，並在７６年完成目前最新版的１６條條文，文中第１１條已經明令既存違建分「限期拆除」跟「列管拆除」。

請注意：

只有「限期拆除」跟「列管拆除」，並沒有「就地合法」喔！

看完這篇文章，以後出門不要再說「合法違建」這四個字囉！

但該辦法第１１－１條又給與各地方政府權力設定所謂既存違章建築之劃分日期，於是一直都沒有地方政府敢去設定所謂的期限，怕得罪人！

一直到陳水扁執政台北市之後，才在民國１００年正式設立「臺北市違章建築處理規則」，其中第４條明文將既有違建的時間點劃分出來，就是８４年，這也就是現在大眾所認知違建拆或不拆的依據時間，也是被媒體謔稱，違建的「阿扁特赦線」。

但即便是特赦，同法２５條亦明訂是「列管列入分類分期計畫處理」，並沒有提到「合法」兩字，也設置在某些條件下一樣是即報即拆，甚至同法２９條規定，即便是３５－５２年間的「老舊房屋」也相同命運。

至此，大概只有古蹟才能脫離「免拆」的命運，其他的，最多都只是「列管緩拆」，而不是不能拆，假如以為特赦線就是免死金牌，恐怕民眾要大失所望了。

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回過頭再來討論一下，那同學的房子不就不保了？肯定要拆了？

其實未必，剛剛提過在「臺北市違章建築處理規則」第２５條中有規定，除非是符合特定事由，由政府機關認定需要立即拆除外，基本上都是列管緩拆，而所謂的列管緩拆，就是除非所有８４年後的新違建都拆光了，不然應該輪不到你的房子被拆。

這個時候敦親睦鄰就很重要了，因為２５條規定的事由通常都是鄰居舉報才會發生，政府不會吃飽沒事去拆你，所以鄰居的相處就格外重要，假如我們家裡有這樣的情況，跟鄰居對談最好不要太火氣，明哲保身！

相關的新聞可以參考

鄰居告「既存違建」遭判拆　住戶怒：天理何在

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另外有兩個重點想要跟各位提醒：

１．違建拆不拆跟分館協議沒有關係

上面那篇文章末陳律師有提到，若有分管協議就有合法使用權，但要跟各位鄭重聲明的是

合法使用權不等於房屋不會被拆

就像很多人問Ｊｏｈｎ，我的違建明明有繳稅，為什麼還會被拆？

客官阿，你繳稅是因為你使用，你被拆是因為這個建築物根本就不合法，兩者是沒關係的呀！

你偷了人家的車，為了開這台車用你的錢去加油了，難道這台車就合法變成你的了？原車主不能要回去？

想不被拆就做好鄰居關係吧！不然就是賭政府緩拆拆不到你！除此之外目前沒有可解套的方式喔。

２．分管協議需要登記

不是有做分管協議就可以高枕無憂了。

還需要拿去地政機關在土地登記簿上做註記，這樣的註記才有公示效力，才能對抗未來新買房的善意第三人，否則若日後鄰居有變動，這個分管協議對新的鄰居是沒有效用的唷！

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結論

Ｊｏｈｎ最後還是勸同學，最好做好敦親睦鄰的動作，畢竟違法就是違法，沒有人會管你是不是因為這個違法多花了錢，真的被抓到辮子就一定拆，不要存有僥倖心理！

假如真的無法跟鄰居溝通，就來委託Ｊｏｈｎ處理，畢竟Ｊｏｈｎ甚麼客人都看過了，就算沒辦法達到雙方目標，至少也不會當下反目成仇，維持良好關係，有時候時間會給你更好的結果也不一定。

也奉勸各位喜歡買頂樓加蓋的朋友，要買之前請務必三思，尤其是隔房出租，一旦其中一個房客跟鄰居處得不好，你可能整層好幾間就被拆光光，得不償失啊！