關於不動產移轉舊制或新制這件事，Ｊｏｈｎ發覺還是很多人不清楚相關規定，關於房地合一，Ｊｏｈｎ在以前的文章曾提過，請參考這篇：
不動產規劃議題－房地合一１
今天要來討論的這篇文章，是我很尊敬的一位優秀會計師的文章，不過在其中仍然有些觀念，有討論的空間，先來看看今天這篇新聞吧：
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離婚，在現在這個時代，似乎已經見怪不怪！
不過也就因為發生率越來越高了，在處理離婚的事務上就更應該清楚明白。
不過也就因為發生率越來越高了，在處理離婚的事務上就更應該清楚明白。
關於離婚應該注意的，最常見的包括了以下的幾點：
１．孩子的扶養權
２．夫妻財產差額分配請求權
３．不動產的分配
３．不動產的分配
其實第３項應該包含在第２項裡，但為什麼Ｊｏｈｎ特地把它提出來另外討論？
其實是因為其他財產的分配都只是移轉而已，唯獨不動產的移轉牽扯到新舊制的適用，怎麼處置影響很大，也是今天這篇新聞主要討論的重點，所以我們今天會針對這部分多做點討論。
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其實是因為其他財產的分配都只是移轉而已，唯獨不動產的移轉牽扯到新舊制的適用，怎麼處置影響很大，也是今天這篇新聞主要討論的重點，所以我們今天會針對這部分多做點討論。
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先來科普一下知識。
就像大家所知道的那樣，根據遺產及贈與稅法第２０條第六項規定， 配偶相互贈與之財產可不計入贈與總額 ，也就是說，只要夫妻關係存在，妳的錢、我的錢都是同一包錢，怎麼移轉都不會有稅的問題，只存在一種例外，請參考下列這篇林嘉焜老師的文章，關於中段部分敘述最低稅負制的部分：
就像大家所知道的那樣，根據遺產及贈與稅法第２０條第六項規定， 配偶相互贈與之財產可不計入贈與總額 ，也就是說，只要夫妻關係存在，妳的錢、我的錢都是同一包錢，怎麼移轉都不會有稅的問題，只存在一種例外，請參考下列這篇林嘉焜老師的文章，關於中段部分敘述最低稅負制的部分：
還有一個特別需要注意的是，雖然夫妻間贈與免稅，但有可能會影響遺產繼承時，夫妻財產差額分配的數額，相關資訊可以參考以下國稅局Ｑ＆Ａ：
計算生存配偶剩餘財產差額分配請求權時，配偶取得被繼承人死亡前2年內贈與之財產應否列入？
計算生存配偶剩餘財產差額分配請求權時，配偶取得被繼承人死亡前2年內贈與之財產應否列入？
上面國稅局ＱＡ裡，文章倒數兩行的敘述大致上可以簡化成這樣的表達：
若是Ａ在過世前兩年把自己的財產移轉給配偶Ｂ，那這筆被移轉的財產，未來將１．列入遺產被課遺產稅，且２．不得算在得差額分配的資產裡，等於雙重損失，在做這樣的決定前請務必小心。
好的，基本觀念我帶到這，關於上述兩點特例，下回再另外開專文文章跟各位闡述，但今天的重點是不動產，我們就回到不動產吧！
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如同前面所說，民國１０５年之後，自他人處移轉後取得的房屋，未來在轉手時適用房地合一稅，可能面臨需要承擔比較重的稅負。
這邊有一點一定要再跟各位強調，我們所討論的適用新制或舊制，都不是討論當次適用，因為當次移轉適用新制或舊制，其實是在前次移轉時就已經決定了。
再說清楚一點，以上面Ａ跟Ｂ的例子，假設Ａ移轉不動產給Ｂ，我們所討論的這次移轉會不會影響到適用新制或舊制，針對的都是未來Ｂ賣出不動產時，是適用新制或舊制，而不是針對這次Ａ移轉給Ｂ的動作用的是甚麼制度，因為這次移轉適用的是甚麼制度，早在Ａ取得不動產時就已經決定了，請不要再搞錯囉！
再說清楚一點，以上面Ａ跟Ｂ的例子，假設Ａ移轉不動產給Ｂ，我們所討論的這次移轉會不會影響到適用新制或舊制，針對的都是未來Ｂ賣出不動產時，是適用新制或舊制，而不是針對這次Ａ移轉給Ｂ的動作用的是甚麼制度，因為這次移轉適用的是甚麼制度，早在Ａ取得不動產時就已經決定了，請不要再搞錯囉！
但是總會有些狀況，假如一體適用這樣的規定，就有失公平，比如繼承取得，或是這篇文章我們要討論的「夫妻贈與」取得，於是財政部做出了一連串的解釋令，針對類似有失公平的移轉適用新制或舊制做些解釋，給了這些移轉一些適用舊制的彈性。
關於夫妻贈與後售出，適用舊制的相關解釋，請參照以下函文：
關於夫妻贈與後售出，適用舊制的相關解釋，請參照以下函文：
這份函令的意思，大致上是說，若是在１０５年後才取得由配偶贈與的不動產，只要配偶取得的時間點是在１０４年底前，則未來要出售的時候，就能夠適用舊制「財產交易所得稅」來計算所得就好，不再需要適用新的「房地合一稅」來計算所得，能夠大幅節省相關稅賦！
至於能省多少？
給各位一個概念：
給各位一個概念：
舊制僅就房屋增值課徵所得稅。
新制則就房屋及土地增值皆課徵所得稅。
新制則就房屋及土地增值皆課徵所得稅。
請問，差距會有多少呢？
假如還不能理解，那請幫我思考另一個問題：
對於不動產而言，增值的是房屋或土地？貶值的又是房屋或土地？
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重點回到新聞上。
開頭提到的討論空間，是針對文中的這段文：
如果兩人還沒離婚前，丈夫便將房子過戶給妻子，就沒有稅的問題；但妻子立刻賣，就會面臨到房地合一稅的問題，而且要是2年內就賣掉的話，非自用住宅，獲利要繳45％重稅，取得成本也會以金額非常低的公告現值來當成本計算。
各位假如還記得，根據我們上面說過的財政部106/03/02台財稅字第10504632520號令裡面的規定，除了取得日應該追朔到配偶間第１次相互贈與，前配偶原始取得該房屋、 土地之日，藉以推斷適用舊制或新制計算所得外，該函令的第二項規定中亦提到，若配偶原自第三人出價取得者（亦即透過買賣向他人購得），依所得稅法第14條規定，得減除配偶間第１次相互贈與前之原始取得成本（亦即可以扣除當初取得之成本，而非公告現值＋評定現值）。
所以夫妻間不管如何移轉，到要售出時，都是用當初第一次跟非配偶對象買進的價格當成本，而並不是像一般贈與不動產一樣，用公告現值＋評定現值當成本喔！
不過，若是第一次取得就是因贈與或繼承而不是買賣，那麼用公告現值＋評定現值當成本，就毫無懸念了！
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在這個案子裡，假如夫妻雙方可以平和的達成共識，那最好的方法當然是在婚姻關係有效期間內，不論是
１．先生賣出部分房產，留下３０００萬，剩下的現金跟房屋都移轉給廖女士
或者是
２．先把所有不動產都移轉給廖女士，廖女士賣掉部分房產後再給先生３０００萬
基本上都不會適用到房地合一新制，不須太過擔心！
至於信託，在這個案子裡似乎沒有太大的必要再繞一圈，其實有無皆可。
假如其中一方堅持要等到辦完離婚才要來處理這個問題，不管是１或２都將產生巨大的稅負，至於哪個選項較多？哪個選項較少？，Ｊｏｈｎ說不準，應該根據每個案件不同的狀況再來試算會比較有辦法給出正確解答。
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結論
離婚時，針對各種共同資產的分配方式，幾乎是所有此類案件相同的困境。
對比擔心不動產移轉適用的是新制或舊制，其實大部分的狀況是大家對於分配談不攏，無法簽下那一紙離婚證書，後續的事情冗長又傷神！
甚至走上法院，一門官司一打三、五年到十年，勞心又傷財，所以假如真的談得攏，Ｊｏｈｎ還是會建議在婚姻有效的狀況下，將該移轉的部分互相轉一轉，免得當婚姻關係結束之後，想要做任何變動卻需要承擔龐大的稅負，得不償失！
不動產的處分，實務上有很多財政部的函示是很好用的，只是大部分的人對這部分並不熟悉，但尷尬的卻也是，不動產在大部分人的生命裡，又通常是最大宗的資產，一旦處理錯誤，承受的損失往往都不是輕微的，所以在處理這類問題時，最好可以找個專業的人士幫忙處理，以免未來衍生出的諸多麻煩。
若您有相關的問題，歡迎教學相長，希望有機會協助您處理，關於人生最重要資產的大小事！
祝福大家家庭美滿開心，資產配置順利！
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