剛好看到林嘉焜老師的這篇ＹＴ
夫妻購屋變繼承 賣房有賺多課稅
其實也對應了前兩篇ＪＯＨＮ一直跟大家提到的「不動產交易稅制注意事項」
就想說分享給大家參考一下。
不過林老師提到的幾個觀念，我想還是跟大家做個補充，希望對大家能有些幫助！
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首先，是關於銀行貸款，到底怎麼申請會比較有利：
１．常往來銀行
不管是薪資入帳銀行，或是常有現金往來的銀行，或甚至原本就有貸款配合的銀行，通常在貸款申請上比較容易甚至利息可以比較低。
因為長期配合，所以銀行對你信用狀況或是個人財務狀況比較清楚，會願意讓步的空間也會比較大，所以在貸款的初期你可以先嘗試著跟常有往來的銀行談看看，或許比較有討價還價的空間！
若是真的談不到自己滿意的成數或利率，再去比較其他銀行就好！
１．常往來銀行
不管是薪資入帳銀行，或是常有現金往來的銀行，或甚至原本就有貸款配合的銀行，通常在貸款申請上比較容易甚至利息可以比較低。
因為長期配合，所以銀行對你信用狀況或是個人財務狀況比較清楚，會願意讓步的空間也會比較大，所以在貸款的初期你可以先嘗試著跟常有往來的銀行談看看，或許比較有討價還價的空間！
若是真的談不到自己滿意的成數或利率，再去比較其他銀行就好！
２．要有信用資訊
對銀行來說，聯徵中心上完全沒有紀錄的「小白」（沒有任何信用卡、貸款等紀錄的），都不能算是好客戶。
甚麼意思？
就是說雖然你完全沒有任何不良紀錄，但相同的，你也沒有任何信用的紀錄可以讓銀行確認你這個人到底信用值有多少，所以銀行在無法確認你會不會守信用的狀況下，貸款的意願也會比較低。
所以假如有打算跟銀行申辦房貸，還是要先跟銀行打好關係，比如信用卡、小額信貸等，使用時只要能維持良好的還款記錄，未來申貸會比較容易。
所以假如有打算跟銀行申辦房貸，還是要先跟銀行打好關係，比如信用卡、小額信貸等，使用時只要能維持良好的還款記錄，未來申貸會比較容易。
３．固定金流是重點
新聞跟嘉焜老師都提到，公務人員比較容易申請貸款，利率也比較低，這的確是沒錯的。
但是對銀行來說，貸款首要的評估，是金流來源，其實只要能夠提供固定的金流證明，不只是公務人員，一般的上班階級都不難申請，就算不是受薪階級，只要能提出固定金流來源，且搭配上述提到的，跟銀行長期往來密切，申請貸款、利率壓低，都不會是太困難的事！
順帶一提，有不少客戶朋友曾提到，我工作薪水都是領現金，沒有銀行帳上的固定金流，但我有存款不少，為什麼貸款不容易過？
順帶一提，有不少客戶朋友曾提到，我工作薪水都是領現金，沒有銀行帳上的固定金流，但我有存款不少，為什麼貸款不容易過？
對銀行來說，存款是隨時可以動用的資產，所以在折算上面，會需要比較大費周章去計算對應的每月金流，且要預計可能承擔的風險，所以大多銀行不喜歡只有現金而沒有金流的客戶。
４．搭配房貸型壽險
除了嘉焜老師提到的，房貸型壽險可以確保借款人身故時，家人不需要擔心貸款還不出來，至少還有個房子可以安身立命的問題，另一個層面來說，因為房貸壽險銀行可以拿到保險公司提供的傭金，所以在利率上面通常可以給予比較優惠的條件，減輕貸款人的房貸負擔！
除了嘉焜老師提到的，房貸型壽險可以確保借款人身故時，家人不需要擔心貸款還不出來，至少還有個房子可以安身立命的問題，另一個層面來說，因為房貸壽險銀行可以拿到保險公司提供的傭金，所以在利率上面通常可以給予比較優惠的條件，減輕貸款人的房貸負擔！
不過回到這個新聞的正題來說，就算是貸款已經還清，但假如家人還是沒有生活能力，賣房子也是早晚的問題，還是一樣會碰到高額房地合一稅的困境，所以除了房貸型壽險，通常還是會需要待配一些純壽險的保障，至少在發生事故時，家人可以有一點餘裕資金，在工作或生活上多獲得一些緩衝的時間，是比較完整的規劃。
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再來就是關於不動產處理的部分。
接續前兩篇提到的：
接續前兩篇提到的：
與
賣掉繼承房，你一定要懂的稅事！
在這篇文章裡我們看到第三個問題：
「附有負擔繼承不動產」
關於該負擔怎麼視為成本扣除的問題。
相關的解釋文，ＪＯＨＮ給大家提供連結，有興趣的可以研究一下！
ＪＯＨＮ就以財政部給出的釋例作為示範，大家可能會清楚一點：
所以新聞中寫的「以貸款７００萬視為成本」，本質上是沒有錯誤的。
但是問題在這邊：
貸款７００萬，不一定等於「貸款餘額」是７００萬。
先生在２０１７年貸款了７００萬，理論上本利若平均攤還，到了２０２１年３月過世時，「貸款餘額」應該不到７００萬，而是嘉焜老師說的６６４萬，所以不應該用７００萬來當作成本扣除。
只是現在的房貸很多人會使用寬限期，有的三年，有的五年，所以假如新聞中的主人公使用了寬限期，前期根本沒有償還本金，那用７００萬來扣除成本也不算錯。
只是現在的房貸很多人會使用寬限期，有的三年，有的五年，所以假如新聞中的主人公使用了寬限期，前期根本沒有償還本金，那用７００萬來扣除成本也不算錯。
所以實務上真正的做法應該是：
向銀行申請賣出當下貸款本金餘額，作為判斷可以扣除多少成本的依據。
不過若是「貸款餘額」小於「公告現值＋房屋評定現值」的話，那就不能扣除囉！
（雖然不大可能︿Ｑ︿）
另外一個很有趣的地方是，不知道為什麼嘉焜老師會使用３％的費用去當扣項，在這邊特別提醒各位好朋友，房屋買賣在申報房地合一稅時，「費用」項若是無法提出證明，或是證明的金額不到買賣交易價額的「５％」，都可以直接以成交價的５％提列費用扣除，這是法令給予我們合法的節稅空間，千望不要忘記喔！
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結論
常常在看很多老師的ＹＴ頻道，都會發覺有個很有趣但幾乎大家有志一同的結論方向，那就是「當初假如怎麼規劃，現在就會如何如何」。
像這次嘉焜老師的結論就是，假如當初用太太的名義買房，現在就能省下６９萬。
我大膽做個假設，當初買房的時候，理論上先生會是健康的，因為不大可能讓預期會比較早離開的人擁有太多的財產，然後等著被課遺產稅，這個觀念不知道大家是否能接受？
假如是這樣，跟本無法預測風險何時、在誰的身上發生，又怎麼能說當初若是買在太太身上就能省下稅呢？
假如是這樣，跟本無法預測風險何時、在誰的身上發生，又怎麼能說當初若是買在太太身上就能省下稅呢？
就算當時真的買在太太身上，要是發生事故的是太太，不也是一樣會遭遇相同的問題嗎？
所以規劃沒有一定的，但我認同風險要規避，在這個新聞案件上，我唯一可以認同的是，假如你有打算要買房，就順便把房貸壽險跟適當額度的人身壽險一起做個規劃吧！
這樣才能保障你愛的人，不是嗎？
我們下次見！
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