繼承的法令跟方式，一直以來就是Ｊｏｈｎ在執業時最多人會問的問題，其中關於不動產的繼承，更是重中之重。
一方面是因為不動產本來就是每個人一生最大的資產，在繼承配置上就顯得格外舉足輕重。
另一方面則是不動產跟其他資產的特性不同，不只有繼承後的適用新舊制問題，更重要的是公同或共有持分的問題。
一旦處理不慎，別說分配不均，甚至日後兄弟相殘、親戚反目，實例多不勝數，不可不慎！
好的，接下來先看看今天的新聞吧！
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在正式討論之前，我們要再次科普一下知識，請先瀏覽過以下資訊，我們再來做後續討論，會比較清楚：
透過以上的資訊我們大概可以比較了解「房地合一」１．０跟２．０的操作方式是怎樣，但大體來講都是屬於高稅率，且限制越來越嚴苛，所以大家叫苦連天！
雖然房地合一後也還是有可以轉圜的方式減少稅負，但總是沒有舊制的方式來得節省，怎麼說呢？
透過上表，我們大約可以整理出兩個重點：
１．舊制僅針對「房屋」所得課稅，而新制則是針對「房屋＋土地」所得課稅，
前者能夠相對的大幅減少了稅基。
（可以思考一下，隨者時間經過，房子跟土地，誰的增值更多一些？）
２．舊制最低稅率僅５％、最高稅率４０％；反觀新制的最低稅率１０％，最高稅率４５％。
基於上述兩個理由，所以在不動產的移轉上，能盡量找到適用舊制的方法就盡量找，可以讓自己省下不少稅金。
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但是，現在已經１１０年了，不是說１０５年後的不動產移轉都適用新制了嗎？
Ｊｏｈｎ你這不是說廢話嗎？根本就不可能了啊！
當然，如果你是自由移轉，大概已經沒有機會再適用舊制了！
但，若是今天你考慮的點是資產傳承，或是夫妻資產分配（包含離婚資產配置），那可就不一定了！
關於夫妻贈與不動產的舊制適用，請參考這一篇後半段的敘述，希望對您有幫助！
關於資產傳承的配置，其實就跟我們今天討論的這篇遺產處理，適用的是同一個函釋：
這個解釋令的意思大約是：
就算你是在民國１０５年後才取得不動產，只要你的取得原因是「第一次」繼承，而且被繼承人取得不動產的時間是１０５年以前，那麼未來賣出房子時，你依然可以適用舊制申報所得稅，享受較低的稅負！
今天新聞提到的這兩位姊弟，很恰巧不是第一次繼承，而是媽媽繼承了爸爸的遺產，再次身故，然後姊弟繼承了媽媽的不動產，所以才會無法適用舊制，若是：
１．當初爸爸身故，直接移轉給兩姊弟，
２．或者媽媽繼承爸爸的不動產時間點是在１０４年底前，
都有機會可以適用到舊制計算所得稅。
當然就這個案例來說可能已經來不及了，但很多需要資產傳承的客戶，常會告訴Ｊｏｈｎ他想在自己還能決定的時候先移轉不動產給小孩，這時候Ｊｏｈｎ就會提醒客戶，有這條函釋可以適用，所以到底是先移轉還是預留一些稅源到後面再移轉給小孩，在稅負上比較有利，可能要試算一下才會比較清楚！
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再說回這個新聞的案例，既然已經來不及適用舊制了，那在移轉前我們還能有甚麼討論的空間呢？
前面我們曾說過這個資訊：
在新制的部分有所謂的自用優惠，只要符合自用、設籍條件且持有超過６年，未來售出的時候就可以先扣除４００萬的成本，然後適用最低稅率１０％，就可以大幅地降低應繳稅的稅基，減少稅負。
再搭配下面這個資訊：
有關「土地漲價總數額」的限額減除
及
「超限部分土增稅列費用」＋其他規定可扣除費用之項目 或 「成交價額５％定額扣除」２擇１的方式
進而達到降低稅基的效果，都能夠減輕不少兩姊弟的稅賦負擔。
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結論
假如兩姊弟可以在售屋前先詢問專業顧問的意見，就算已經無法適用舊制，得到比較優勢的稅賦優惠，但只要能多持有幾年，利用房租減輕貸款壓力（或甚至沒有貸款壓力的狀況下，拿房租去外面先租電梯大樓住，之後再換屋。），等到可以適用自用優惠時再來移轉，相信稅負也會相對地減少很多！
不動產的移轉稅負，不只是第一代的長輩應該要謹慎執行，第二代甚至第三代的成員都應該要了解，在沒有謹慎的規劃下隨意處分，後續影響的稅負通常都不是小數目，一個差距很容易都是自己一整年的收入，甚至是好幾年收入也補不回來。
賺錢不容易，所以在不動產議題上就應該更當心！
歡迎跟Ｊｏｈｎ聊聊，讓我協助你省下數年甚至數十年的收入吧！
祝福大家！
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